Inwestycja w nieruchomość? Zaświadczenie z gminy nie gwarantuje spokojnego snu…

 

Czy przygotowując się do zakupu nieruchomości wystarczy sprawdzić księgę wieczystą, poprosić o dokumenty z ewidencji gruntów i budynków, zapytać o zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie czy o decyzję o warunkach zabudowy? Potencjalnych pułapek, na jakie można natknąć się kupując nieruchomość, jest wiele. Nie jest najgorzej, gdy odkryjemy je w ostatniej chwili przed podpisaniem aktu notarialnego. Gorzej, kiedy o tym, że nie ma możliwości realizowania planu inwestycyjnego, dowiadujemy się dopiero po zakupie.

Znamy przypadek, w którym audyt uratował inwestora przed zupełnie nieudaną decyzją. Inwestor był zainteresowany zakupem niezabudowanego gruntu o znacznej powierzchni, położonego nieopodal ważnego węzła komunikacyjnego, dla celów budowlanych. Zaświadczenie pozyskane z gminy o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie nie pozostawiało wątpliwości – grunt miał doskonale nadawać się pod taką inwestycję.

Dopiero sięgnięcie do urzędowych, źródłowych wersji dokumentów planistycznych pokazało, że wcale tak nie jest. W zaświadczeniu popełniono błąd. Okazało się, że grunt był w części przeznaczony na cele rolne i nie mógł być zabudowany zgodnie z zamierzeniem inwestora. Nie mógł nawet zostać skutecznie nabyty w pierwotnie zakładanym trybie. Oczywiście, po wykryciu tej okoliczności inwestor nie zdecydował się na zakup. Gdyby rzeczywisty stan prawny nieruchomości ujawnił się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i zapłaceniu wysokiej ceny, sprawa pewnie znacząco by się skomplikowała.

Co należy zrobić, aby uniknąć takich zagrożeń? Po znalezieniu nieruchomości, która nas interesuje, trzeba dać sobie czas do namysłu. I na dokładne sprawdzenie wszystkiego, co tej nieruchomości dotyczy. Starannie przeprowadzone badanie prawne nieruchomości pozwala na zorientowanie się co do problemów, które tej nieruchomości dotyczą. Problemy mogą być nieusuwalne, mogą przekreślać pierwotne zamierzenia inwestycyjne i lepiej je znać przed zakupem. Inne kwestie, które mogłyby okazać się kłopotliwe po zakupie, da się zlikwidować jeszcze przed transakcją. Wreszcie, niektóre zagadnienia mogą się zwyczajnie przydać w toku negocjowania ceny.

Nie widać w każdym razie żadnego argumentu przemawiającego za tym, żeby o nabywanej nieruchomości nie dowiedzieć się zawczasu tyle, ile rozsądnie się da. Do tego, regulacji mających wpływ na obrót nieruchomościami i zamierzenia inwestycyjne jest coraz więcej, co znacząco utrudnia ustalenie stanu prawnego nieruchomości i jej przydatności do danej inwestycji. Dawniej, audyt nieruchomości przed zakupem był opcją luksusową. Obecnie wydaje się raczej „must have”.