Potencjalnych czynników ryzyka, jakie mogą ujawnić się w toku inwestycji w nieruchomość, jest wiele. Możliwość zarządzania takimi czynnikami ryzyka jest naturalnie większa przed podpisaniem aktu notarialnego. Sytuacja jest dla inwestora zdecydowanie mniej korzystna, gdy brak możliwości zrealizowania planu inwestycyjnego ujawnia się dopiero po zakupie.
Powszechnie wiadomo, że przygotowując się do zakupu nieruchomości należy zweryfikować księgę wieczystą, uzyskać dokumenty z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie czy o decyzję o warunkach zabudowy. Regulacji mających wpływ na obrót nieruchomościami i zamierzenia inwestycyjne jest jednak tak wiele, że ustalenie stanu prawnego nieruchomości i jej przydatności do danej inwestycji na podstawie przywołanych wyżej danych często okazuje się niewystarczające. Dawniej, szczegółowy audyt nieruchomości przed zakupem był tzw. opcją profesjonalną. Tego rodzaju audyt obecnie można uznawać za warunek roztropnej inwestycji.
W przypadku jednej z prowadzonych przez nas transakcji audyt uratował inwestora przed nieudaną decyzją. Inwestor był zainteresowany zakupem niezabudowanego gruntu o znacznej powierzchni, położonego w sąsiedztwie ważnego węzła komunikacyjnego, dla celów budowlanych. Zaświadczenie pozyskane z gminy o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie nie pozostawiało wątpliwości, że grunt nadaję się pod planowaną inwestycję.
Dopiero sięgnięcie do urzędowych, źródłowych wersji dokumentów planistycznych pozwoliło ustalić, że w zaświadczeniu popełniono błąd. Nasi prawnicy ustalili, że grunt był w części przeznaczony na cele rolne i nie mógł być zabudowany zgodnie z zamierzeniem inwestora. Nie mógł nawet zostać skutecznie nabyty w pierwotnie zakładanym trybie.
Inwestor nie zdecydował się na zakup. Gdyby rzeczywisty stan prawny nieruchomości ujawnił się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i zapłaceniu ceny, powstałyby realne i daleko idące komplikacje.
Zaświadczenie z gminy nie zmienia stanu prawnego nieruchomości, co w przypadku przywołanej inwestycji miałoby dla inwestora fatalne konsekwencje.